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前陣子內政部密集拜會各大房仲業者，期待透過大型業者參與包租代管，在人力與物力的協助下，滿足案源供給，提供流程服務，讓租賃市場快速到位。
說得直白些，內政部這過程中無非期待，當買賣交易量已經難回到過去榮景，租賃能成為房地產業的活水，同樣的期待不只在台灣，這幾年也深受房價暴漲之苦的中國大陸，也積極發展租賃，廣州還在近期頒布「租售同權」新政，希望能夠鼓勵民眾轉買為租，引起廣泛討論。
或許是華人有土斯有財的觀念使然，租賃一直被視為次級選擇，可是從國外租賃占比來看，城市越大，租房人口占比就越高，因為大城市的租屋需求多在從外地而來的年輕人，甚至達到40%，這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。這些離鄉背井的年輕人為城市帶來活力，也給了城市新希望，當然這也必須建立在合理的租金水準上，不然往往會形成新的社會問題。
不過，租賃制度再怎麼完備，缺乏供給一切都是白搭。除了由房東所提供的住宅外，我們也看到國外為了滿足供給所提供的幾種做法，例如政府興建的社會住宅、或是由自給自足的住宅基金所興建的出租住宅等。
另外一類比較在商言商的做法以美國為首，由開發商自建、持有、管理出租的商業模式，一條龍的模式足以自給自足。目前美國規模最大的開發商The Michaels Organization持有及管理房屋數量約為64429套，可是興建成本也不低，根據推算，這類自建自營的公寓在完成租賃業務之前，每套平均投入成本約為14.74萬美元，購置成本為18.55萬美元，較重置成本高出約25.9%。
公寓建築成本主要包括四項：土地成本、硬體設施成本、設計服務費、裝修配置成本；此外還有隱形成本主要包括資金成本、出租前運營成本、偶發性支出；而在資金的取得上，除了傳統的銀行貸款外，開發商股權融資、協力廠商投資者股權融資、發行優先債等作法，都是集資的方式。追求利益最大化的思考下，自己開發物業成為必然選擇，也出現了針對不同客層的出租公寓。
一門生意會吸引業者投資，除了可預期的風險低，另一個就是收益穩定，十多年來，美國房屋的平均租金投報率常年穩定在6%，在2005年前，美國房屋平均租金投報率長期穩定在6%-7%區間內波動，僅有2005年至2007年間，快速上漲的房價及相對落後的租金漲幅導致租金回報率下探至4%，但在次貸危機後逐步恢復到6%的水準，穩定的租金收益，加上透過鎖定目標族群、區隔市場來降低出租風險，企業自然樂當包租公。
說了這麼多，政府期待民間業者參與，立意雖佳，對業者而言就不脫「有利可圖」四字。以建立新的租賃機制為例，對企業經營者而言，任何一個新模式在先期投資往往較大，必須要靠長時間經營攤平成本，如果制度不能保證可長可久，所有投資都將付諸東流，甚至可能讓企業滅頂，這也是經營者在出手前審慎評估的。
另一個角度是，在民粹至上的現在，許多事情並不以法論之，企業和民眾之間的階級關係並非一面倒，民眾透過爆料等管道，爭取而來的鄉民正義，往往得讓企業付出相當代價，這也是為什麼這年頭只要牽涉到管理眾人之事，企業自然會噤若寒蟬的原因。
新制上路，大家都在學習，只是在不斷調整中彼此能學到什麼，最後磨合出什麼，或許才是最值得注意的事。
（作者徐佳馨，從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂，專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》，現職為住商不動產企研室主任。)
下面附上一則新聞讓大家了解時事
教育部8日啟動「學華語．遊臺灣」計畫，彰化師大是中部地區唯一承辦的大學，將透過教外國人華語，創造培育華語師資、開拓彰師大海外知名度與行銷彰化的三贏契機，校長郭艷光，希望藉由優質之臺灣觀光華語課遊程，邀請更多外籍人士瞭解並深入體驗臺灣，一起「學華語?遊臺灣」。
教育部啟動「學華語?遊臺灣」啟動活動，彰化師範大學獲選為中區唯一代表。（圖／記者陳雅芳翻攝，2017.8.8）
到貨付款 隨著中國大陸旅客來台觀光人次趨緩，日韓、歐美及東南亞等國家旅客人數日漸升高，我國當針對臺灣多元魅力及依據各國旅客喜好，發展不同的觀光客遊程體驗，透過不同方式體驗台灣之美，教育部推動「台灣觀光學華語」計畫；會中邀請在臺之外籍華語生介紹及演示課遊程，未來亦將推出一站式網站平臺，提供外籍人士，進行報名及獲知相關華語學習、觀光資訊等，開發新型態的華語學習市場。
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台灣宮廟文化對外籍人士而言很具特色。（圖／記者陳雅芳翻攝，2017.8.8）
彰化師大語文中心主任張慧美表示，教育部推動「台灣觀光學華語」計畫，106年國際及兩岸教育司派員到逢甲大學說明，校長郭艷光帶領語文中心，跨處室積極參與，幸運地雀屏中選。
彰化師大規劃兩天一夜「八卦山大佛生態行」觀光學華語，並已有豐富經驗。（圖／記者陳雅芳翻攝，2017.8.8）
彰化師大從尋訪中部第一舊城─彰化為主軸，結合地方特有的生態、宮廟文化及小吃原鄉，規畫「文化舊城學華語／趣遊彰化山海城」三部曲，分別是5天4夜「鹿港奏鳴曲」、2天1夜「八卦山大佛生態行」、「宮廟文化體驗行」。
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彰化師大設計「文化舊城學華語-五天四夜『鹿港奏鳴曲』、『宮廟文化體驗行』」。（圖／記者陳雅芳翻攝，2017.8.8）
張慧美也是彰師國文系教授、語文中心的教師、員工設計華語文教育旅行，自編教材，平均分配語言課程及文化旅遊，上午學華語，下午移地教學活化課程，由彰師學生擔任華語小老師，引導學員現學現用，用彰化在地的文化及自然景觀樂活為號召，吸引尚未深入認識彰化的外籍人士，輕鬆漫遊中部第一舊城。
5天4夜行程總價每人500元美金，折合新台幣1萬5000元，2天1夜費用每人3800元，彰師負責華語教學，旅行業者辦理外國學員的旅宿，教育部將建置「學華語．到臺灣」報名網站。
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